Revisiones catastrales: posibles errores

Errores en Catastro. ÁREA 15 Arquitectura + Técnica. ZaragozaEn la actualidad el catastro, organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, está enviando miles de cartas a particulares avisando de que se ha iniciado un procedimiento para actualizar las superficies de sus inmuebles, con la justificación de que se están subsanando ‘discrepancias’.

El catastro es la base que sirve de soporte a numerosos impuestos como es el IBI. El valor catastral se compone del valor del suelo y del valor de la construcción, por lo que, cuantos más metros cuadrados diga catastro que mide nuestro inmueble mayor será la cuota a pagar de IBI.

El Ministerio de Hacienda tiene previsto revisar el valor catastral de miles de inmuebles. Pese a que fuentes como la sociedad de tasación Tinsa estiman que el precio de la vivienda se ha reducido en torno a un 30% desde el inicio de la crisis en el año 2008, la mayoría de revisiones de valor que está llevando a cabo catastro están incrementando el valor de manera notoria.

Pero, ¿son siempre correctos los datos que tiene catastro?, la respuesta es rotunda: NO. Existen multitud de errores en los datos catastrales que el propietario está obligado a subsanar si no quiere pagar impuestos de más. Estos errores no tienen porqué ser culpa del propio catastro sino que normalmente vienen como consecuencia de errores en las inscripciones registrales o por falta de comunicación de las modificaciones. Ilustraremos esto con dos ejemplos.

Vivienda en Madrid con excesivos metros de superficie común

Piso ubicado en Madrid en un edificio de 8 viviendas que consta de planta baja y otras 3 plantas alzadas y que en el sótano cuenta con un cuarto de contadores de aproximadamente 10 m². Como se ve en la imagen, catastro considera que la planta sótano ocupa toda la superficie del edificio lo que son 100 m² construidos más en total, que se han de repartir entre las viviendas como elementos comunes (que realmente no existen). Este “pequeño” error supone un incremento en impuestos como el IBI del 20%.

Errores en Catastro. ÁREA 15. Zaragoza

 

Nave industrial en Zaragoza con superficie construida incorrecta

Nave industrial ubicada en Zaragoza a la que catastro le asigna una superficie de 7813 m² construidos cuando la superficie realmente construida son 5334 m². A esta nave también se le adjudica una fecha de construcción de 1997. ¿A qué se deben estos errores? La nave se construyó en 1966 y en el año 1997 se detectó que la parte administrativa padecía de aluminosis y debía de ser demolida. Se demolieron todas las partes afectadas y se construyó una pequeña zona administrativa. Pues catastro no sólo no descontó las superficies demolidas sino que cambió la fecha de construcción de 1966 a 1997 para la totalidad del a construcción en vez de aplicarla solo a la pequeña parte administrativa nueva. Esta serie de errores provocan que el propietario pague casi un 40% más de IBI del que debería de estar pagando.

Hay que recordar que, en muchas ocasiones, los datos catastrales se toman para liquidar otros impuestos autonómicos como Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones, etc…

Es mucha y variada la casuística de errores que se pueden encontrar en las descripciones catastrales. Si usted cree que en la descripción catastral de su inmueble puede haber algún tipo de error póngase en contacto con nosotros en info@area15.es y le asesoraremos sobre la forma de proceder.

7 comentarios
  1. He leído en una pagina oficial que el valor catastral del suelo no puede ser mayor que el valor de mercado ni mayor que el de construcción.
    El edificio ocupa una superficie de 390 metros2.Hay 28 viviendas y planta baja de comercios.Sumando los valores de suelo catatral de todos los componentes da 3,372.700 euros.
    Me aplican valor suelo 93962 euros y valor construcción 39084 o sea casi el triple.

    Gracias por tu respuesta

    • Buenos días Carlos,

      La ley del Catastro inmobiliario no dice nada acerca de si el valor catastral del suelo puede ser o no mayor que el de la construcción. Esto depende de la ubicación, calidad, antigüedad del edificio, etc… Lo que sí dice al artículo 23 de dicha ley (RD 1/2004) es que el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado.

      Te hemos enviado un correo electrónico ampliando la respuesta.

      Un saludo y gracias por participar en nuestro blog

      ÁREA15 Arquitectura+técnica

  2. Buenos dias:
    Mi consulta es, la revision del catastro de mi vivienda se efectuo en 2011,¿es normal que en 2012 me suba el recibo un 30% y en 2013 un 38%?. ¿Pueden cobrar por mi vivienda mas que por la de mi vecino teniendo las dos los mismos metros cuadrados?. Gracias

    • Buenos días Juanfran,
      Las últimas revisiones catastrales que se están realizando en toda España están subiendo los valores considerablemente. Normalmente el impuesto de bienes inmuebles (IBI) lleva unas bonificaciones que se van perdiendo año a año, con lo que cada recibo es superior al anterior. Habría que saber si esa subida ha sido la adecuada o se ha cometido algún error.
      En cuanto a la comparación del recibo con el de su vecino, si los pisos son exactamente iguales y no tiene ninguna reducción del impuesto (minusvalía, etc…) deberían de pagar lo mismo.
      Un saludo

      ÁREA15 Arquitectura+Técnica

  3. Hola soy un Arquitecto Técnico de Valencia. Tengo una duda en la elaboración de un informe. Mi cliente posee una nave industrial que transformó como discoteca…uso espectaculos….pero la discoteca cerró y continua pagando muchos impuestos….los suministros de agua, y electricidad estan dados de baja…pero la distribución, asi como diferente mobiliario continuan en su sitio….que me recomendais hacer un informe como local sin uso, o decantarme por un cambio de uso…el tema es que para un cambio de uso, se tienen que aportar fotografias, y como el mobiliario aun existe no sirven, es decir no esta desmantelado…que opinais??

  4. Buenos días:

    Indica usted que «el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado», en cuyo caso cabe preguntar cual sería el parámetro a utilizar ¿una tasación?. Muchas gracias

    Saludos

  5. Hola Rosa,
    El artículo 23 del RD 1/2004 dice que el valor catastral no podrá superar el valor de mercado. Para poder recurrir esto ante la Gerencia de catastro hay que realizar dos valoraciones: una del valor de mercado del inmueble y, una segunda, en la que se realice un estudio del valor catastral en base a sus criterios (usos, ponencias, antigüedades, superficies…)
    Recurrir el valor catastral, por desgracia, es un proceso largo.
    Un saludo

    ÁREA15 Arquitectura+Técnica

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